Сім способів законно купити землю

Автор приводит и изучает семь способов приобретения и отчуждения земель сельскохозяйственного назначения в Украине. В этом усматривается обход моратория и тенизация рынка.

Хоча мораторій і був введений з метою консолідації земель сільсько­господарського призначення в руках їхніх господарів і, таким чином, га­рантування використання цієї кате­горії земель тільки за цільовим при­значенням, проте де-факто введення мораторію сприяло процвітанню різ­них схем його обходу, тінізації ринку земель. Від цього страждають як сус­пільство, так і держава в цілому, адже отримані неофіційно кошти ніде не фіксуються, податки в державний і місцеві бюджети не виплачуються, а отже, не виділяються дотації на дер­жавні програми підтримки малоза­безпечених верств населення.

Слід зазначити, що у 80% випадків учасники ринку земель сільсько госпо­дарського призначення обходять мо­раторій цілком легальними способа­ми, які можна простежити з аналізу норм земельного законодавства. Зо­крема, на сьогодні існують такі спосо­би відчуження земель сільськогоспо­дарського призначення:

Спадок,обмін, вилучення для суспільних потреб

Закріплюючи заборону купівлі-продажу або “іншим способом відчуження земельних ділянок і змі­ну цільового призначення (викори­стання) земельних ділянок, які пе­ребувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарно­го сільськогосподарського виробни­цтва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для веден­ня особистого селянського госпо­дарства, а також земельних часток (паїв)”, Земельний кодекс України (далі – ЗК України) передбачає пра­во передавати такі землі у спадщину, обмінювати одну земельну ділянку на інший (договір міни) і здійснювати вилучення (викуп) земельних діля­нок для суспільних потреб. В цьому випадку найбільш дієвим способом відчуження земельної ділянки сіль­ськогосподарського призначення є укладення сторонами договору мі­ни (бартеру), згідно з яким кожна зі сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в об­мін на інший. Кожна зі сторін такого договору є продавцем того товару, який передає в обмін, і покупцем того, який одержує взамін (ч. 1, 2 ст. 715 Цивільного кодексу Укра­їни). Фактично договір міни є ле­гальним способом відчуження земель сільськогосподарського призначення, оскільки законом не встановлено обов’язкової вимоги обмінюватися рівнозначними зе­мельними ділянками;

Договір оренди земельної ділянки

Хоча за законом орендар, на відмі­ну від власника, не має права розпо­ряджатися земельною ділянкою, од­нак сторони можуть укласти договір оренди землі з правом першочерго­вого викупу ділянки орендарем після завершення дії мораторію. Це також може бути фактичним відчуженням земельної ділянки сільськогоспо­дарського призначення. На сьогодні орендованими є 62% розпайованих земель. Найбільшу кількість орендо­ваних земель (330 тис. га) зосереди­ли «Українські аграрні інвестиції», основним бенефіціаром яких є гро­мадянин Нової Зеландії, співвласник «Ренесанс Груп» Стівен Дженнінгс. Слід відмітити, що в Україні набула поширення також практика корот­кострокових договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, яка надзвичайно негативно впливає на природні властивості землі, оскіль­ки орендар за 5 років бажає досягти для себе максимального прибутку, не піклуючись про виснаження землі;

Довіреність

З 2004 р. в Україні почастішали ви­падки відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення шляхом укладення власниками дові­реностей на ім’я інших осіб. Ст. 244 ЦК України встановлено, що пред­ставник за довіреністю має право представляти інтереси довірителя перед третіми особами, а також здійс­нювати операції від його імені. На нашу думку, представництво, засно­ване на договорі, за яким власник зе­мельної ділянки надає представнику право відчужувати її, необхідно ква­ліфікувати як уявне, тому відносини сторін повинні регулюватися прави­лами угоди, яку вони дійсно уклали.

Крім того, сформувалася практика укладення попередніх договорів про відчуження земель сільськогосподар­ського призначення на майбутнє від­повідно до ст. 635 ЦК України. Слід наголосити, що в 2006 р. в ЗК Украї­ни були внесені зміни, згідно до яких «угоди (в т.ч. довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних час­ток (паїв)… у частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження на майбутнє є недійсни­ми з моменту їх укладення (посвід­чення)» (абз. З п. 15 розділу X «Пе­рехідні положення»). Отже, можемо припустити, що такі угоди є нікчем­ними з моменту укладення, тому ви­знання таких угод недійсними судом не вимагається;

Договір емфітевзису

За цим документом власник на довгостроковій основі (до 50 років) передає своє право користування земельною ділянкою для сільсько­господарських потреб іншій особі. Таке прано може відчужуватися і передаватися у порядку спадкуван­ня (за винятком шк’ссшія земельної ділянки до ста гуп юго фонду, переда чі в заставу). Законодавством України не вирішена доля зазначених земельних ділянок по закінченні строку дії такого договору. Можна припустити, що особа, яка користується такою земельною ділянкою, є справжнім господарем, тому вона не зацікавлена повертати земельну ді­лянку власнику. За своєю природою і наслідками договір емфітевзису має спільні ознаки з договором оренди землі, тому способи відчуження є аналогічними;

Застава

Один з найефективніших способів відчуження земель сільськогосподар­ського призначення, оскільки «креди­тор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заста­водавцем) зобов’язання, забезпечено­го заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна пе­реважно перед іншими кредиторами, якщо інше не встановлено законом» (ч. 1 ст. 572 ЦК України). Однак та­ка застава часто має «уявний» зміст. Наприклад, потенційний покупець «позичає» селянину-власнику земель­ної ділянки сільськогосподарського призначення або земельної частки (паю) певну суму грошей, що підтвер­джується розпискою. По завершенні псиного строку «борг» не повертаєть­ся у зв’язку з відсутністю у боржника грошей або іншого ліквідного майна, крім земельної ділянки. «Сумлінний» кредитор подає позов про примусове стягнення зазначеного «боргу». В результаті у боржника-селянина немає іншого способу “повернути борг”, як звернення стягнення на належну йому земельну ділянку. Як наслідок, ос­тання в рахунок погашення «боргу» переходить у власність «кредитора» на підставі рішення суду;

У період з 1 по 13 січня 2008 р. мо­раторій не діяв, оскільки після при­йняття Закону України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо заборони продажу земель сіль­ськогосподарського призначення до прийняття відповідних законодавчих актів» від 19.12.2006, згідно з яким мораторій був продовжений до 1 січ­ня 2008 р., Президент України наклав на нього вето. В цей період сторони могли укладати угоди про відчуження земель сільськогосподарського при­значення. І тепер позивач може звер­нутися до суду з вимогою про приму­сове відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення, обґрунтовуючи це тим, що на почат­ку січня 2008 р. він уклав з власни­ком цієї ділянки договір купівлі-про-дажу, передав продавцю (власнику ділянки) гроші, що підтверджується розпискою, і домовився посвідчити договір нотаріально. Однак прода­вець ухилився від такого посвідчення і до нотаріуса не з’явився. Згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК України, «якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. В такому разі наступне нотаріальне посвідчен­ня договору не вимагається». Тому цілком можливо, що суд задовольнить вимоги позивача, навіть якщо такий договір насправді не був укладений у вказаний період. З цього приводу ак­туальним є рішення Верховного Суду України, згідно з яким такі позови не слід задовольняти, оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки піддягає державній реєстрації;

Продаж земельної ділянки по частинах

Спочатку власник земельної ділян­ки сільськогосподарського призна­чення виділяє окрему її частину. Від­повідно до п.  Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, які по­свідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднан­ня земельних ділянок» від 5.03.2009, «відчуження частини земельної ділян­ки з виділенням її в окрему земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта, що по­свідчує право власності на сформова­ну нову земельну ділянку». В резуль­таті виникає нова земельна ділянка, яка реєструється як земля під забудову і вільно може бути предметом догово­ру купівлі продажу.

Таким чином, як бачимо, фор­мальна заборона продажу земель сільськогосподарського призначен­ня не означає неможливості їх від­чуження в цілому.

Автор:

Тамара РАХНЯНСЬКА,

юрист «Українського центру правової допомоги ЮрМедіКонсалт»

Источник:

Юридична Газета. – 2014. – № 9-10. – С. 53 – 54.

Читайте также