Определение права постоянного пользования земельным участком изложено в статье 92 Земельного кодекса (ЗК) Украины, согласно которой для такого права владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, не установлен срок. Кроме того, этой же статьей установлен довольно небольшой перечень субъектов, которые имеют право на получение в постоянное пользование земельных участков государственной и коммунальной собственности.
В настоящей публикации исследуется институт постоянного пользования землей в украинском праве. Автор останавливается на достоинствах и недостатках права постоянного пользования земельным участком, закрепленном в ЗК, на налоговых аспектах такого землепользования, а также на ограничениях в хозяйственной сфере, связанных с подобным землепользованием. В заключение автор приходит к выводу о том, что ситуация с правом постоянного пользования земельными участками служит одним из ярчайших примеров несовершенства украинского законодательства в сфере земельных отношений и уже долгие годы требует к себе внимания законодателя.
Изменения законодательства
Следует отметить, что статьей 7 Земельного кодекса Украины 1990 года такое право предоставлялось практически неограниченному кругу субъектов. Причем правовой режим постоянного и временного пользования земельным участком почти не отличался, а институт аренды земли в то время только зарождался.
Действовали такие положения законодательства больше десяти лет: с 15 марта 1991 года до 1 января 2002 года, до момента вступления в силу действующего сейчас Земельного кодекса Украины. За это время многие физические и юридические лица успели получить земельные участки на праве постоянного пользования.
Земельным кодексом Украины 2001 года устанавливалась существенная разница между правовыми режимами постоянного пользования земельным участком и правом аренды земли, было существенно ограничено право на получение земельного участка в постоянное пользование. Также положениями пункта 6 переходных положений ЗК Украины 2001 года установлено, что граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но согласно положениям Земельного кодекса Украины не могут иметь их на таком праве, должны до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке право собственности или право аренды на них. Таким образом, предпринималась попытка урегулировать сложившуюся ситуацию с уже выданными на праве постоянного пользования земельными участками, хотя такие положения были явно антиконституционными.
Решением Конституционного Суда Украины № 5-рп/2005 от 22 сентября 2005 года признаны не соответствующими Конституции Украины и утратили силу положения пункта 6 переходных положений ЗК Украины. Кроме того, Конституционный Суд Украины дал негативную оценку юридической технике таких положений (например, применение нигде не определенного термина «переоформление» и отсутствие порядка такого «переоформления»).
То есть выданные в прошлом государственные акты на право постоянного пользования земельными участками сохраняют свою силу по настоящий момент.
Сегодня правовое регулирование права постоянного пользования земельными участками в отличие от других видов права пользования четко не установлено. Но при этом можно выделить некоторые особенности: землепользователь не может передать право постоянного пользования земельным участком другому лицу полностью или частично, крайне затруднительно внести изменения в государственный акт, невозможно внести право пользования в залог и многое другое. Есть у такого вида землепользования и преимущества — данное право не ограничено сроком и может быть прекращено только на основаниях, установленных ЗК Украины.
Не спешат менять
Несмотря на все ограничения, землепользователи не спешат менять право постоянного пользования на другие виды прав на землю. Дело в том, что за земельные участки на праве постоянного пользования уплачивался земельный налог, а не арендная плата, как за земли на праве аренды.
До 1 января 2015 года размер земельного налога, установленный Налоговым кодексом (НК) Украины, был как минимум в три раза меньше, чем размер арендной платы за землю государственной и коммунальной формы собственности. Действующей редакцией статьи 274 НК определено, что ставка налога устанавливается в размере не более 12 % от нормативной денежной оценки земельных участков, находящихся в постоянном пользовании субъектов хозяйствования (кроме государственной и коммунальной формы собственности). Таким образом, максимальный размер земельного налога для таких участков сравнялся с максимальным размером арендной платы за землю. В то же время минимальный размер земельного налога для таких участков не установлен, в отличие от минимального размера арендной платы.
То есть экономический смысл владения земельными участками на праве постоянного пользования сохраняется, хотя теперь он зависит от ставок земельного налога, установленных местными советами.
Множество ограничений
Как уже говорилось, право постоянного пользования земельными участками имеет множество ограничений, довольно существенных для ведения хозяйственной деятельности. Наиболее болезненным из них является невозможность передачи такого права другому лицу и невозможность субаренды земельного участка. Для юридических лиц частной формы собственности выходом зачастую является выделение нового юридического лица с последующей продажей корпоративных прав. В остальных случаях участники правоотношений используют различные виды договоров, которые маскируют фактическую субаренду земельного участка. В то же время судебная практика в данном случае однозначна — такие договоры не соответствуют действующему законодательству. Так, в пункте 4.5. постановления пленума Высшего хозяйственного суда Украины «О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных отношений» от 17 мая 2011 года № 6 указано, что Закон Украины «Об аренде земли» не относит землепользователей, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, к числу арендодателей земли. Закон не дает права землепользователю, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, ни передавать земельный участок в субпользование (субаренду и прочее), ни взимать плату за его использование, если он не предоставлялся в аренду, субаренду в порядке, определенном законом.
В целом следует отметить необходимость урегулирования некоторых пробелов в законодательстве, которое регулирует право постоянного пользования земельными участками физическими и юридическими лицами частного права. Например, нужно установить возможность и порядок передачи земельных участков другим лицам, а также четкий перечень прав землепользователей.
Ситуация с правом постоянного пользования земельными участками служит одним из ярчайших примеров несовершенства украинского законодательства в сфере земельных отношений и уже долгие годы требует к себе внимания законодателя.
Автор: М. КОЛЯДИНЦЕВ